Der Wesentliche Leitfaden Für Zweitwohnungen Und Ferienhäuser

Irgendwann haben die meisten Menschen davon geträumt, einen Ort zu besitzen, an dem sie dem Alltag entfliehen können, sei es eine Hütte mit Blick auf eine malerische Bergkette, ein malerisches Häuschen in der Nähe des Sees oder ein luftiger Bungalow, nur wenige Schritte vom Strand entfernt. Was brauchen Käufer, um diese sonnendurchfluteten Träume Wirklichkeit werden zu lassen? Irgendwann haben die meisten Menschen davon geträumt, einen Ort zu besitzen, an dem sie dem Alltag entfliehen können, sei es eine Hütte mit Blick auf eine malerische Bergkette, ein malerisches Häuschen in der Nähe des Sees oder ein luftiger Bungalow, nur wenige Schritte vom Strand entfernt. Tatsächlich gaben 32 Prozent der Befragten unserer Umfrage zu Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen an, dass mehr als die Hälfte ihrer Käufer in diesem Jahr nach einem Zweitwohnsitz suchen. Aber was brauchen Käufer, um diese sonnendurchfluteten Träume Wirklichkeit werden zu lassen? Neue Zweitwohnungskäufer können den Fehler machen, davon auszugehen, dass die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung einer anderen Unterlage genau denen ihres Hauptwohnsitzes entsprechen, was nicht weiter von der Wahrheit entfernt sein könnte.

Von Anzahlungen über Hypothekenzinsen bis hin zu grundlegenden Unterhaltskosten gibt es viele zusätzliche Kosten, die Käufer überrumpeln können. Wenn es darum geht, die mittleren Verkaufspreise von Erst- und Zweitwohnungen zu vergleichen, gibt es laut der 2017 Investment and Vacation Home Buyers Survey der National Association of Realtors keinen allzu großen Unterschied. In der Umfrage gaben 2.099 Käufer an, durchschnittlich 200.000 US-Dollar für ein Zweitwohnsitz zu zahlen – 31.700 US-Dollar weniger als für ein Hauptwohnhaus. Laut der Umfrage von Inman gab die Mehrheit der Käufer (40,12 %) zwischen 250.000 und 500.000 US-Dollar für ihr Ferienhaus aus, was nicht schlecht ist, wenn man bedenkt, dass der durchschnittliche Preis für Bestandsimmobilien im Juni 2018 (276.900 US-Dollar) in diese Preisspanne fällt. Obwohl die Ähnlichkeit der Kosten zwischen Erst- und Zweitwohnsitz Käufern, die dachten, sie müssten mehr als 1 Million US-Dollar ausgeben müssen, eine gewisse Erleichterung bieten kann, gibt es einen bemerkenswerten Unterschied bei den Vorabkosten. Dreiundfünfzig Prozent der Käufer nutzten eine Finanzierung.

Im Jahr 2017 hatten Käufer eine durchschnittliche Gesamtanzahlung von 10 Prozent und fast 61 Prozent der Erstkäufer konnten irgendwo zwischen null und sechs Prozent hinterlegen, dank Fannie Mae und Freddie Macs Bemühungen, Erstkäufern den Zugang zu Krediten zu erleichtern. Zeitkäufer. Aber Käufer, die einen Zweitwohnsitz zur ausschließlichen Nutzung oder für kurzfristige Mietinvestitionen kaufen, haben oft nicht die Möglichkeit, weniger als 20 Prozent zu hinterlegen. Julian Hebron, Experte für Verbraucherfinanzierung, Gründer von The Basis Point und Mitarbeiter von Zillow, sagt, dass Käufer nur 20 Prozent für einen Zweitwohnsitz zahlen können und sich für ein Darlehen qualifizieren können, das die vollen Kosten des Hauptwohnsitzes plus die vollen Kosten des Zweitwohnsitzes verwendet. „Hypothekensätze und Steuervorteile sind die gleichen wie bei Hauptwohnsitzen", schrieb Hebron in seinem Beitrag für Zillow. Die geschätzten Kosten für ein Haus im Wert von 600.000 US-Dollar in Sonoma County, Kalifornien. Wenn ein Käufer ein Zweitwohnsitz als Investition kauft, muss er laut Hebron auf höhere Hypothekenzinsen und eine Anzahlung von mindestens 30 Prozent vorbereitet sein.

„Sie können das Haus mieten und es nutzen, wenn es nicht vermietet ist", schrieb er. „Sie qualifizieren sich für das Darlehen unter Verwendung Ihrer vollen Hauptwohnsitzkosten plus Ihrer vollen Investitionskosten für das Eigenheim, aber Sie können Mieteinnahmen verwenden, um sich zu qualifizieren", fügte Hebron hinzu. Für Käufer, die keine zusätzlichen 60.000 US-Dollar für eine Anzahlung auf der Bank haben, gibt es ein paar Optionen, um die Vorabkosten überschaubarer zu machen. Der erfahrene Immobilieninvestor Whitney Nicely sagt, dass Käufer die Verwendung einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) in Betracht ziehen sollten. „Wenn es Ihnen möglich ist, eine Kreditlinie für Ihre Grundschule in Anspruch zu nehmen, können Sie diese als Anzahlung für Ihre Sekundarstufe verwenden", sagte Nicely zu Inman. „Aber vielleicht bekommen Sie auch genug, wo Sie mit dieser Kreditlinie ein Boot für Ihr Haus am See kaufen können. Vielleicht können Sie mit dieser Kreditlinie neue Möbel kaufen oder ein weiteres Badezimmer hinzufügen. Wenn ein Käufer ein HELOC verwendet, sind sie es in der Lage, einen Kredit in Höhe von bis zu 85 Prozent des Schätzwerts ihres Hauptwohnsitzes abzüglich des Restbetrags der ersten Hypothek zu erhalten, stellte ein Erklärer von Credit Karma fest.

Die Zinssätze variieren und basieren auf der Kreditwürdigkeit, Kredithistorie und dem Einkommen des Käufers. Vor der Durchführung eines HELOC, insbesondere zum Zweck des Kaufs einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, müssen Immobilienmakler sicherstellen, dass die Käufer die Risiken und Kosten der Verwaltung einer Miete verstehen. Wenn eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nicht genügend Gewinne abwirft und der Käufer mit den HELOC-Zahlungen in Verzug gerät, kann die Bank ihren Hauptwohnsitz nehmen. Um sicherzugehen, sagt Nicely, dass Käufer sich hinsetzen, ein Budget schreiben und es dann verdoppeln müssen. Auf diese Weise, sagt sie, haben Sie ein Polster, falls etwas nicht nach Plan läuft. Schließlich können Käufer erwägen, eine Teileigentumsvereinbarung einzugehen, sagte die in Dallas ansässige Immobilienbloggerin und Ferienhausbesitzerin Candace „Candy" Evans. „Sie haben einen Teil des tatsächlichen Eigentums an der Immobilie, und Sie sind nur zu bestimmten Zeiten bestimmt, um sie zu nutzen, und einige der besseren Teileigentumsprogramme ermöglichen es Ihnen, zu verschiedenen Orten zu springen", sagte Evans, der das volle Eigentum an geteilt hat eine Ranch im Texas Hill Country und erwägt eine Teileigentumsvereinbarung am Fairmont Heritage Place in San Francisco.


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